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住宅ローン・投資・住宅建築

■銀行からの融資をお考えの方

現在の金利は、豪州の歴史上、過去になかったほどの低金利となっています。

オーストラリアでは銀行など多くの金融機関から様々な住宅ローン商品が山のようにでており、その一つ一つを個人で比較検討していくと用意ではありません。そこでローンの知識を持ったプロの力を借りて自分に一番あったローンを選んでもらうことをお勧めします。

そういった仕事を請け負う人たちは住宅ローンブローカー(Mortgage Broker)と呼ばれています。彼らは紹介した住宅ローン会社から手数料をもらうので、借りる側が相談の手数料を支払うことはありません。ブローカーは必ずMFAA といったプロの資格を持っていることを確認して下さい。

[相談にいくときに持参するもの]
自営業の人は過去2年間のタックスリターン、会社員であれば過去3ヶ月以上の給与明細、現在の資産を証明するもの、資産に対する借入の金額、パスポート、クレジットカード請求明細書

銀行や金融機関にもよりますが、物件の評価額の60~80%くらいが借入可能です。物件の評価額は売買価格ではなく、不動産鑑定士による査定価格です。

金融機関で借入可能金額が出たら、借入額の仮承認(pre-Approval)をもらいます。

土地を購入の際は融資条件付購入の売買契約書が必要です。コンドミニアム購入の際には同上、住宅を建築される際は住宅の工事契約書が必要です。

銀行などの指定の融資申込書を提出しますと、実際の査定に入ります。査定には1~2週間がかかるとみてください。通常、査定で承認を得て、実行までに更に2週間かかります。

住宅ローン

■住宅ローンについて

大きく分けて銀行住宅ローン会社から借ります。

銀行といえばWestpac, ANZ, National Australia, Commonwelth の4大銀行やSuncorp やBankWest などがあります。毎月のローン返済額に見合った収入があり、過去ローンの返済を滞ったことがないなど厳しい審査があります。

住宅ローン会社はオージーホームローン、ラムズなどがあります。支店数、従業員数が多くコストが高い銀行に比べ、これら住宅ローン専門会社は比較的低コストで運営されています。そのため銀行より金利を低く設定しており、審査の基準も銀行より緩いようです。例えば収入が不安定な自営業の方や収入を証明する書類が充分でない人、高齢者でもローンの相談にのってもらえます。

大きく分けて変動金利固定金利の2種類は日本と同じですが、どちらを選ぶかは大問題です。
金利の変動はオーストラリア連邦銀行の公定歩合に連動しています。公定歩合が上がれば金利も上がります。
固定金利の場合、金利変化のリスクを考慮されて、通常変動金利より高目にセットされています。
途中一括繰り上げ返済をした場合固定金利で借りているときはペナルティがありますが、変動の場合はペナルティはかかりません。固定金利の期間が終了すると自動的に変動金利に移行してしまいますので注意が必要です。

変動金利は、余分なお金があるときにローンの返済に回し、返済を早めることができるので、余分な収入がある方に向いています。将来の資金繰り計画をきちんと立てたい方、不動産投資をされている方には固定金利が適しています。

その他、ハネムーンレートと呼ばれる、スペシャルの金利が契約時より3ヶ月もしくは1年間は変動金利より特別低いレートで取り扱われ、その後、変動金利もしくは高いレートに変わってしまうものがあり、最初は低い金利に誘われて、結局長い目で見ると、割高な金利になるという商品もあるので注意が必要です。

ローンには "金利のみ"と "元利返済"の2通りがあります。自宅を購入するなら元利返済を、投資なら金利のみを。

Interest Offset : 住宅ローンとは別の預金口座の利子が住宅ローンの返済に回すことができます。
ReDraw Facility : 毎月の決められた返済額よりも多く返済した場合、必要なときにはその多めの差額を引き出すことができます。利子を減らすことができ、急な出費にも対応できます。

銀行の場合、隠れコストに注意。ローン申請費以外にMonthly Account Keeping Fee, Redraw Fee, Documentation Feeなど、ローンを組んで早く返済してしまった場合にEarly Payment Fee がかかることもあります。

通常、物件購入の際に自己資金額を20 - 40%必要とされます。自己資金が少ないとモーゲージインシュランスの費用を借りる方が負担することになります。

ローンの仮認定を受けてから、いくら借りられるのかを知ってから購入される物件を探されてもいいですね。
その場合は「不動産購入の手順」のページを参照ください。

ドル建て融資を希望されている方 : オーストラリアの銀行の東京支店でも書類手続きは可能です。

住宅建築

住宅設計から施工後のアフターサービスまで住友リアルエステートがキメ細かにフォローします。

住宅のコンサルタント業務は基本的には担当者が携わった時間ベースで1時間$44料金を請求させていただきます。
詳細はご遠慮なくお尋ねください。

  1. 土地の決定 : 立地、価格、利用目的に合わせてアドバイスをいたします。
    ☆オーストラリアでは外国人が土地を購入する場合、2年以内に住宅の建築が義務づけられています。
  2. 土地売買契約の締結 : 契約は原則としてオーストラリア・ドル建てです。
  3. 建築に関するご相談 : いろいろなビルダーのプランとモデルハウスを見学し、プランを決定していただきます。もちろんオーダーメイドも可能です。
  4. お見積り・建築のご契約 : 本体工事、造園、その他付帯工事をトータルにお見積りいたします。建築会社とお客様の契約に際し、住友リアルエステートがお客様のコンサルタントとしてお取り次ぎいたします。
  5. 実施設計と建築確認申請 : 建築確認の許可は、通常2週間程度を要します。
  6. 着工 : 認可後、着工から竣工までは平屋ですと約15週間、2階建てで約20週間を目処としてください。
  7. 竣工 : オーナーの竣工検査で大きな問題がなければ、残金をお支払いいただきます。残工事に関しては一部の金額を保留することも可能です。
  8. 入居 : お引越しの際のお手続き、電気、電話の接続を住友リアルエステートがお手伝いします。
  9. 運用 : 賃貸、修理、税務相談から相続に関することまでご相談に応じます。

住宅への投資の試算例

  • 住宅タイプ:4ベッドルーム、2バスルーム
  • 合計床面積 280㎡
  • 建築単価 $1000/㎡ として、建築コスト$280,000
    土地コスト(仮定)$300,000
  • 弁護士費用、印紙税などの諸経費を$20,000として
    合計投資額 $600,000

↓ 画像をクリックすると拡大します。

不動産投資

賃貸で得た収入に対する税金について
オーストラリアで申告する方はTax File Numberを取得せねばなりません。例えば、年に1度の渡豪費用を物件視察の経費として可能です。住友が会計事務所と連絡をとり、税務申告のお手伝いをします。
個人税率
居住者の場合$18,200まで税金がかかりませんが、それ以上$37,000以下の場合19%の税金がかかります。
非居住者の場合、$80,000までの収入に対して32.5%の税金がかかります。
銀行金利について
非居住者の場合、自動的に10%の源泉徴収税がかかりますが、金利収入の申告は日本で行ってください。
法人税率
一律 30%です。

投資用不動産の購入に際し、日本の税務対策と切り離せない問題がありますので、専門のコンサルタントと相談しながら進めていきます。

会社法人を設立することはそんなに難しいことではありませんが、日本の会社からの資金で子会社化する方がいいのか、オーナーの資金を使って別会社にすればいいのか、オーナー個人が資金は十分あってもローンを使って投資した方がいいのか、各人考え方がさまざまで、一概にこれがベストだという対応がある訳ではありません。

銀行金利の高いオーストラリアで不動産投資をお考えの場合、キャピタルゲインを期待することなく投資は考えられません。収益性はインフレ率を上回る利回りが期待されなければなりません。

[Golden Rule] 不動産の評価額と週当たりの賃貸料との関係は100:1
つまり$50万ドルの物件を賃貸に出すと週$500の賃貸収入が相場です。それ以上ですと収益性は高く、それ以下ですと、収益性は低いと言えるでしょう。

住宅賃貸のネット利回りは単純には銀行利回りより低くなります。しかし、将来のセカンドハウスとして、投資する場合、ホリディユニットとして、年に数回の利用を楽しみに購入される方も将来への投資です。将来売却時にキャピタルゲインが出ていれば、銀行利回りを超えることがあるのが不動産投資です。

その他、ご質問がありましたら住友リアルエステートまで、お問い合わせください。

■賃貸の場合
賃貸オーナー保険というものがあり、入居者の未払い、住宅の損傷などを請求できる保険です。物件を賃貸される際にはお勧めしています。

賃貸人の退出後に保証金でまかないきれない損害が出た場合、簡易裁判所に申し立てます。その際に主張が認められたら、保険会社から損害の保険金額が支払われます。

最初の1年で得られる収入は(想定)
$600x 52週 =$31,200

■住宅を所有した時にかかる税金

  • 地方税(市税) 土地の評価額によって変わりますが、一般的な都市部の住宅地ですと年間 $2000から$3000です。日本の固定資産税に相当します。
  • 土地税(州税) 2件目の投資物件もしくは土地評価額が60万ドルを超える物件もしくは2件目以降の投資物件に課せられます。

日本と違って、オーストラリアでは住宅の登記はありませんので、土地所有者が住宅の税金の対象となります。

■住宅の保険に関して

家財保険 Building and Contents Insurance 火災、大雨、台風など自然災害によって生じた住宅の損害に対する保険。Buildingの建替えコストをいくらにするのか、家財(Contents)をいくらにするのかで保険料が違ってきます。一般的には$1000-2000。

ウォーターフロントにお住いの場合、洪水による被害はどの程度まで含まれるのか、含まれないのかなどのチェックが必要です。山間部にある住宅の場合山火事に対して保証があるのかチェックが必要です。

契約によって、カーペットなどが不慮の事故(例えばワインをひっくり返してしまったなど)で損傷を受けた際にも適応されることもあります。

注意: 住宅に継続して2か月あるいは3か月不在にしていると通常の保険でカバーされないケースがありますので、加入時に住宅の利用状況を保険会社に説明し、一番適した保険に加入することが望ましいと思います。

毎年の諸経費を$4,000としますとネット収入は$27,200

賃貸に出す場合、週$600 で(仮に)年3%ずつの賃料アップと想定しますと、5年間の賃貸収入は約14万4000ドルになります。住宅価格も年5%アップと考えますと、5年後の住宅価格は約73万ドル。

不動産から得られる収入はあくまでも仮定ですが、銀行に預けて金利を税務申告するより海外の不動産投資に可能性が広がります。大事なことは、所有期間の利回りをしっかり計算して、安全資産である預金などの利回りを不動産所有のリスク分を十分に上回っていることを確認して下さい。

その他メリット
コンドミニアムの場合、ホリディ賃貸ですとご自分のユニットとして滞在できます。年に1度の渡豪を賃貸物件調査ということなら経費として算入も可能です。毎年海外に出ることで、お子さんの世界観を変えていきます。

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